Einf?hrung in Fragen der Baufinanzierung

Die Baufinanzierung sollte immer auf einem soliden Fundament fußen. Hierfür ist es notwendig, die unterschiedlichen Finanzierungsinstrumente, die zur Verfügung stehen, zu kennen. Da in den meisten Fällen eine Immobilie nicht allein mit Eigenkapital und dem Eigenkapital ähnlichen Mitteln wie Grundstück & Eigenleistungen finanziert werden kann, werden üblicherweise Immobilienkredite in Anspruch genommen. Um günstige Bauzinsen realisieren zu können, wird der Kredit bzw. werden die Kredite fast immer mit dem Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerken besichert. Hier gibt es generell zwei verschiedene Möglichkeiten der Besicherung: Die Hypothek und die Grundschuld. Die Hypothek lastet auf einem Grundstück und wird mit der Tilgung eines Baudarlehens schrittweise abgetragen. Wenn der Hypothekenkredit abgezahlt ist, wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht. Die Hypothek ist also unmittelbar an das hypothekarisch besicherte Darlehen gebunden.

Das heute gebräuchliche mit einer Grundschuld besicherte Darlehen ist flexibler als das Hypothekendarlehen. Hier wird der finanzierenden Bank oder den finanzierenden Banken (z.B. bei der Inanspruchnahme von Förderkrediten oder der Existenz von alten Krediten, die noch laufen) eine Grundschuld gewährt, die wie die Hypothek im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von dem Darlehen rechtlich getrennt. Praktisch bedeutet dies, dass unterschiedliche Kredite mit unterschiedlicher Laufzeit, Tilgungsrate und Art (z. B. Fördermittelkredite und gewöhnliche kommerzielle Immobilienkredite) mit einer einzigen globalen Grundschuld besichert werden. Dies ist außerordentlich flexibel, weil somit die Bank nur eine Sicherheit gleichen Ranges benötigt, um unterschiedliche Forderungen abzusichern.

Zudem ergibt sich die Möglichkeit bei einem Wechsel des Baufinanzierers z.B. nach Ende der Laufzeit von Immobilienkrediten, die Grundschuld an eine andere Bank zu übertragen und somit Übertragungskosten einzusparen. Der Bank gibt die Grundschuld die Möglichkeit geringere Bauzinsen anbieten zu können, weil sie geringere Verwaltungskosten und Vollstreckungskosten sowie auch geringeren Vollstreckungsrisiken ausgesetzt ist. Hieraus resultiert, dass die Darlehenszinsen für diese Besicherungsvariante im Allgemeinen geringer sind als Hypothekenzinsen. Umgangsprachlich hingegen werden Hypothekenzinsen synonym für Zinsen von Immobilienkrediten verwendet. Zudem unterscheiden sich die verschiedenen Darlehen ihrer Tilgungvarianten nach. Die gebräuchlichsten sind Volltilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen. Bei einem Volltilgungsdarlehen werden meist lange Laufzeiten vereinbart innerhalb derer das Darlehen vollkommen getilgt - also vollkommen zurückgezahlt wird. Hierdurch wird die laufende Belastung höher aber die Zeit in der das Darlehen bedient werden muss, ist eindeutig vorhersagbar und meist relativ kürzer als beim klassichen sehr weit verbreiteten Annuitätendarlehen. Hier wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist mit einer gleich hohen Annuität bedient. Die Annuität setzt sich aus den laufenden Zinsen und der laufenden Tilgung zusammen. Zumeist wird eine Anfangstilgung in geringer Höhe vereinbart, die sich dann bei gleicher Annuität - also auch gleicher Gesamtbelastung stetig erhöht. Die Erhöhung der Tilgungsrate kommt dadurch zustande, dass der Kredit in den vorherigen Perioden schon teilweise abgezahlt wurde und somit die Zinsen auf den Rest des Darlehens geringer sind.